2025年11月20日下午，辽宁大学法治论坛第377讲于崇山校区蕙星楼307室顺利举行。我院邀请了北京大学楼建波教授担任主讲人，开展主题为“商品房买卖合同解除后购房贷款返还的理论分析与法律适用”的讲座。本次讲座由我院郭洁教授主持。

讲座伊始，楼建波教授引用科学家弗里曼・戴森“鸟与青蛙”的经典比喻，强调法学研究既需“鸟”般的高瞻远瞩，把握整体逻辑；现在也更需“青蛙”般的个案深耕，夯实细节分析。他提及该方法论对厘清法律问题的价值，随后便围绕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款，阐述了深刻见解。

楼建波教授首先梳理了商品房买卖中涉及的合同关系，其中包括购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人作为借款人与银行之间的借款合同关系、购房人与银行的抵押合同关系以及银行与开发商之间的放款关系。然后楼建波教授结合“王忠诚案”等典型司法案例，深入剖析了在商品房买卖合同与担保贷款合同“双解除”情形下，开发商、购房人与银行之间的权利义务关系及清算路径。

楼建波教授指出，司法解释第21条第2款的设计初衷在于“简化清算、减轻诉累”，但在实践中产生了关于银行请求权基础、购房人还款责任、开发商清偿能力等一系列复杂问题。他进一步分析了“代位权”、“由第三人履行”、“不当得利”等理论在解释该条款时的适用性与局限性，并提出“合同联立理论”在当前司法实践中的本土化可能性与现实意义。

在合同联立理论的本土化解释方面，楼建波教授通过比较德国法上的“相结合契约”与欧盟法上“被结合的信贷合同”等域外理论，指出我国在商品房按揭交易中适用合同联立理论需要呈现出鲜明特色：其一，“突破域外相关制度的适用边界，将合同联立理论扩展至不动产信贷交易领域；其二，对“经济上一体性”采取宽松的认定标准；其三，通过抵销抗辩机制，使购房人得以以其对开发商的债权抵销对银行的还款债务，从而终局性地免除还款义务。

最后，楼建波教授与在场师生进行了深入的互动交流，就实务中遇到的抵押权注销、虚假按揭、逾期办证违约金等疑难问题作出细致解答。他在回答中谈到：“在处理商品房买卖合同与贷款合同联动问题时，不能仅停留在条文表面，要深入理解合同联立背后的经济逻辑与法律价值。”其严谨的治学态度与清晰的逻辑推演，令在场师生对商品房消费者权利保护与贷款合同解除后的法律后果有了更为系统与深刻的理解。

辽宁大学法学院

2025年11月30日

主讲人简介：楼建波，1988年北京大学法律学系毕业并获学士学位，1991年北京大学法律学系毕业并获硕士学位，2001年伦敦大学玛丽女王和韦斯特菲尔德学院法学院毕业并获博士学位。自1991年起在北京大学任教，期间1996-2001年公派赴英国留学，2000-2005年任英国剑桥大学中国商法讲师，现任北京大学法学院教授，博士生导师，商法方向召集人，北京大学房地产法研究中心主任；兼任中国法学会商业法研究会秘书长、商法学研究会理事，北京市房地产法学会会长、北京市物权法研究会副会长，北京信托法学研究会副会长。其教学研究领域包括财产法、商法和金融法，曾在相关领域发表中英文专著、教材和论文近百篇。还主持了国家和北京市的多项课题。