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辽宁大学法治论坛(第205讲)——我国土地使用权续期法律问题研究
2017-12-22 10:52  

 

                       

 

20171218日下午,在崇山校区博远楼306教室,中国人民大学法学院教授、博士研究生导师,国家级教学名师,获国务院政府特殊津贴,兼任中国法学会婚姻家庭法学研究会常务副会长、中国法学会航空法学研究会副会长、北京市法学会民商法学研究会会长的龙翼飞教授为法学院师生做专题讲座,主题为“我国土地使用权续期法律问题研究”。19857月至今,龙翼飞教授先后在中国人民大学法学院任讲师、副教授、教授。已出版专著和主编教材二十余部,发表论文六十余篇,承担国家部级科研课题十八项,参加包括《中华人民共和国民法典》在内的国家立法活动十六项,曾为中共中央政治局和全国人大常委会作法治讲座。辽宁大学法学院院长杨松教授主持本次讲座,法学院在读博硕士研究生共80余人听取了本次讲座。

就本次讲座课题的研究背景,龙教授指出,国有土地使用权使用期限未存在明确法律规定,导致法律风险激增,目前存在现实的问题引发了法学角度和经济学角度对“土地使用权使用期限续期”这一问题的分析,这一关系到民生利益的重要问题也成为国土资源部重点设置的国家级课题。他认为土地使用权续期现状主要分为两大类,然而全国各地对该问题尚未形成统一的立法规定:第一类(以深圳的规定为例),1995918日之前,以出让方式取得的土地使用权无偿顺延;第二类,以划拨方式取得的土地使用权改变使用方式,需要另行签订协议,补交土地出让金。

龙教授对他研究的课题内容作了简要的总结报告,首先,龙教授剖析了国有土地使用权续期法律问题产生的制度根源:第一,土地使用权能要求土地使用权可以在一定条件下可以与所有者分离;第二,土地使用权弹力性原理要求土地使用权最终回到所有者手中;第三,市场经济的发展与原有土地制度之间存在矛盾。

随后,龙教授对国有土地使用权续期方式的发展情况进行了阐述:第一阶段,1988年宪法修正案启动了土地使用制度改革的大幕,开始允许转让土地的使用权;第二阶段,1990年国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》却未对民众财产权作出很好的保护;第三阶段,1994年颁布的《城市房地产管理法》规定土地使用权期限届满前一年,原土地使用者可以申请续期,续期后的土地使用期限与土地出让金的交付另行商议;第四阶段,2007年颁布的《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;而非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

接下来,龙教授为师生们介绍了国外立法经验对我国土地使用权续期法律问题研究的启迪:以德国为代表的一体主义立法模式侧重保护土地所有者的利益,所有土地(包括已建土地和非建土地,如农田、林地、绿地等)都实行土地登记即地籍登记,地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者;而以日本为代表的分离主义立法模式与德国一体主义立法模式相反,侧重保护土地使用权人,而非土地所有权人的利益。同时,龙教授指出我国土地使用权续期法律问题存在的立法缺陷,即2007年颁布的《物权法》第一百四十九条中规定的自动续期尚不够标准化,可操作性不强,关于国有土地使用权续期,每次可以续多久、国有使用权期限究竟应当怎么续等具体操作程序不够明确。

最后,龙教授强调,土地使用权续期制度的不断完善应当遵循我国不动产物权基本法律制度(包括现行的土地制度和土地登记管理制度等),还应当符合市场经济的本质要求和竞争规律,土地使用权续期的契约关系应当实现有偿、有期限、有流动,并且土地使用权续期制度的发展和深化必须符合社会公平性的实际要求,使法治社会应有的秩序得到维护。龙教授也提出了关于我国土地使用权续期制度的立法建议:首先,土地使用权续期应当有偿,但政府应当适当让利,根据土地使用状态保证实质公平;其次,续期次数应当根据地上建筑物的寿命加以考察;第三,在禁止政府权力滥用的基础上,细化土地使用权续期的法律方式和法律手段;第四,区分不同住宅用地模式,确定土地使用权续期的申请主体。

在本次讲座最后的互动提问环节,龙翼飞教授对目前我国土地使用权续期面临的问题进行了剖析,与法学院师生进行了更深入的探讨和交流,重点解决了郭洁教授关于土地使用权续期在实际操作中存在的问题,龙翼飞教授认为政府始终应当让利于百姓,但还是应当坚持有偿、有期限、有流动,结合国内外的具体情况,龙教授也对这一法律问题的未来动向进行了展望。焦淑敏老师对本次讲座进行了梳理总结,强调实证考察和比较分析在法学研究中的重要作用,指出土地使用权续期问题贴近现实生活,且尚有很多法律问题亟待深入研究。

 

 

辽宁大学法学院

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